Imóvel na planta: contrato deve apresentar detalhes sobre mobiliário e equipamentos de áreas comuns

Foi-se o tempo em que a piscina era uma atração quase solitária nas áreas de lazer dos condomínios. Hoje, esses espaços se tornaram o chamariz de nove entre dez lançamentos, que oferecem uma gama de atrações cada vez mais extensa. Mas, antes de fechar negócio, é importante ficar atento ao que está especificado no contrato e no memorial descritivo do empreendimento em relação às áreas comuns. Caso contrário, corre-se o risco de receber apenas espaços vazios, sem qualquer tipo de equipamento.

Segundo o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), é comum os moradores terem de comprar, por exemplo, computadores e brinquedos, para empreendimentos que possuem espaços como lan house e playground. Nesse caso, é importante perguntar se a mobília está ou não incluída no contrato. Em caso positivo, o documento deverá apresentar detalhes sobre os itens que serão comprados, tais como a marca do computador e até mesmo a velocidade da internet que será instalada.

“O consumidor deve ler todas as cláusulas do contrato e verificar o memorial descritivo para saber quais serão os materiais utilizados no acabamento das áreas comuns e quais equipamentos estão incluídos”, explica o advogado Carlos Samuel de Oliveira Freitas, que também é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Freitas esclarece ainda que muitas vezes as pessoas se iludem com os materiais promocionais que possuem imagens meramente ilustrativas. Foi o que aconteceu com o representante comercial Sílvio Dias ao comprar um imóvel na planta:

“O folder do lançamento sugeria um academia com equipamentos, no mínimo, modernos. Mas o espaço que foi entregue tem meia dúzia de aparelhos e todos de péssima qualidade. O mesmo aconteceu com o salão de jogos, cuja mesa de botão deve ter sido comprada em função do preço baixo.”

A dica para evitar frustrações do tipo é simples: ler e reler o contrato. O ideal, destaca Freitas, é submetê-lo à análise de um advogado.

“Vale o que está escrito. Dessa forma, quando alguma cláusula do contrato não é cumprida, cabe ao comprador cobrar providências da construtora. Isso vale inclusive para equipamentos e materiais de acabamento entregues fora do padrão estipulado em contrato. Em último caso, deve-se recorrer à Justiça.”

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), queixas relativas a construções em desacordo com o memorial descritivo perdem apenas para reclamações sobre atraso na entrega e os chamados vícios de construção (defeitos como piso mal instalado).

Se você não precisa de imediato de um determinado bem ou serviço e se puder aplicar parte de sua renda, aquela que não será utilizada como despesa, você tem o perfil de um poupador e portanto, de um consorciado.

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Confira 10 dicas para não errar na compra da sua casa

As 10 dicas mais importantes para não errar na compra do seu imóvel estão aqui. Escolher seu lar é uma decisão muito importante e requer alguns cuidados para que não haja frustrações ao assinar o negócio. Não basta somente se encantar pelo primeiro apartamento ou casa que visitar. É preciso pesquisar, comparar e preparar o bolso para os pagamentos (entrada, financiamento e taxas com documentação). Pensando nisso, o ZAP Imóveis consultou o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para conseguir as 10 principais dicas para não errar na hora de comprar um imóvel. Confira:

1) Avalie qual é o seu orçamento e o valor que poderá pagar no imóvel. Clique aqui e faça uma simulação.

2) Decida qual tipo de imóvel pretende adquirir: usado ou novo. Tenha em mente qual a metragem apropriada para a sua família, quantas vagas de garagem precisa, se quer casa ou apartamento. Caso tenha que pagar condomínio, estabeleça qual o valor que está dentro do seu orçamento;

3) Faça suas contas e analise se vai pagar à vista, parcelado para a construtora durante as obras ou financiar com o banco. Você pode utilizar recursos do FGTS ou, se tiver um bem que possa ser vendido (como um carro), pode utilizar o dinheiro da venda como entrada;

+ FECHANDO NEGÓCIO
4) Analise bem a infraestrutura disponível na região que estiver interesse. É importante visitar o empreendimento durante o dia e à noite;

5) Caso opte por um imóvel usado, seja firme com o corretor em relação ao que espera do imóvel e peça informações a respeito antes de marcar a visita, para evitar perder tempo. Dê preferência ao profissional que realmente conhece o imóvel;

6) Se o empreendimento for novo ou na planta, o valor da comissão é cobrado separadamente. Se for usado, quem paga é o vendedor, mas você terá que pagar a comissão proporcional ao valor do seu imóvel, dado como parte do pagamento. Deixe que o corretor negocie e não se envolva emocionalmente com o dono;

7) Evite fazer propostas absurdas. Se o vendedor aceitar descontos elevados, pode ser sinal de que há algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente. Leve os documentos do imóvel e do proprietário para seu advogado de confiança;

8) Pesquise sobre a construtora/incorporadora antes de comprar um imóvel na planta. Visite uma obra já entregue por ela e peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar o contrato. Acompanhe o andamento das obras;


Planejamento é fundamental
9) As prestações podem ter valores diferentes. Até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). Após a entrega, você pode quitar a dívida, usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor (caso seja seu primeiro imóvel) e financiar o restante com o banco. O mercado oferece taxas atrativas e prazos longos. Programe-se para que a parcela caiba no seu bolso;

10) Faça uma reserva financeira, pois é preciso pagar o Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) à Prefeitura e as taxas de registro cartorárias, que somam aproximadamente 4% do valor do imóvel. Mesmo que não tenha contratado financiamento, não deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis.

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"Quem Casa quer Casa"

O que o Casal deve considerar na escolha do Primeiro imóvel.

Noivos precisam analisar se alugar ou comprar é a melhor alternativa e tomar algumas precauções.

"Quem Casa quer Casa" já dizia o ditado, reflete a realidade de quem está a caminho do altar.

Além de ficarem atentos com os preparativos da cerimônia e da festa de casamento, os noivos também precisam procurar um lar.

“Alguns casais deixam para ver onde vão morar muito em cima do casamento e acabam encontrando dificuldade já que nem sempre é fácil conciliar as condições financeiras com o que se procura”, afirma a Bárbara Silva Freitas, diretora financeira e administrativa da Primar Administradora de Bens.

Para poder escolher com calma e decidir qual a melhor opção, o casal deve analisar se é possível adquirir um imóvel próprio ou se o aluguel é a alternativa mais viável. “Para a grande maioria das pessoas a compra da casa própria é o maior investimento feito durante a vida. Por isso uma escolha errada pode causar grandes transtornos. Nesta hora a reflexão é o melhor caminho para evitar frustrações”, diz Bárbara.

É necessário ter em mente quais são os objetivos futuros, o estilo de vida que se quer levar e os compromissos assumidos pelos noivos. “Se um dos dois possui um emprego que exige mudança para outros estados ou viagens periódicas ou se o casal ainda não sabe ao certo qual estilo de vida vai levar em um futuro próximo é bom esperar a situação se definir para então comprar uma casa. O aluguel é ideal para quem ainda não sabe ao certo o que vai fazer”, considera Bárbara.

Independente da opção escolhida - comprar ou alugar - a diretora observa que a localização do imóvel, a infraestrutura do bairro e os serviços disponíveis próximo ao imóvel são alguns dos pontos que devem ser analisados.

“Além de itens necessários, há outros que são indesejáveis, como fábricas que produzem muito barulho ou poluição, rios muito próximos, cemitérios e até mesmo casas noturnas. Estes fatores desvalorizam o imóvel e causam desconforto”, alerta.

Uma boa dica é conhecer a vizinhança e conversar com os vizinhos sobre o bairro e o imóvel. Eles podem dar um retrato fiel de como é a rotina da região e ainda dar outras informações importantes sobre a segurança, a coleta de lixo e o trânsito. “Tudo deve ser avaliado e colocado na balança, assim o risco de haver insatisfação depois de fechar o negócio é bem menor”, destaca.

Quanto aos imóveis na planta, Bárbara recomenda buscar detalhes sobre a construtora e o empreendimento. É possível confirmar na prefeitura se a planta do imóvel está aprovada e também verificar se o registro da incorporação do empreendimento está no registro de imóveis.

“Guardar os folhetos de publicidade e prestar atenção a todos os dados passados pelo corretor de imóveis é fundamental. Se houver necessidade os documentos podem servir como prova contra irregularidades, como alterações no projeto original sem autorização dos compradores, qualidade do material utilizado inferior a prometida e atraso na entrega”, acrescenta.

Ela lembra que o imóvel tem que satisfazer as necessidades da família e seguir todas as orientações, garantir que o casamento tenha um bom começo e um futuro promissor é importante. “O início do matrimônio é uma das fases mais gostosas e deve ser aproveitado da melhor forma possível. Por isso não deixe que a escolha do lar acabe se tornando um pesadelo”, aconselha.

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DICAS NA HORA DE VENDER SEU IMÓVEL

Vender ou alugar um imóvel é uma tarefa que pode levar meses para ser concretizada. Na avaliação deixe o corretor ajudá-lo sugerindo um preço justo, evite pedir um preço muito alto, planejando abaixar depois, levará mais tempo para o imóvel ser vendido, o que acarretara mais custos e os prováveis compradores vão perdendo o interesse. Conhecer o valor da sua casa é um passo importante. Seja realista e não deixe se levar por fatores emocionais

Bagunça, roupa pendurada no varal, materiais de construção, sujeira, louça na pia e lixo causam má impressão em quem está procurando um imóvel. Antes de receber a visita de um interessado, deixe a casa em ordem.

É importante que tudo esteja muito limpo, principalmente a cozinha e os banheiros. Arrume os armários dos quartos e organize os utensílios domésticos na cozinha. Além de melhorar o aspecto da casa, deixando tudo em ordem vai fazer com que os armários e os ambientes pareçam maiores

Outra dica é tirar móveis em excesso de cômodos pequenos. Estantes, sofás grandes, cômodas largas atrapalham o fluxo e diminuem os espaços da casa. Se não der para retirar esses móveis, tente reorganizá-los para aumentar a sensação de amplitude.

Na hora de receber os visitantes, abra as janelas, acenda as luzes, deixe tudo bem iluminado. Procure eliminar odores desagradáveis, como de animais domésticos, cigarro e fritura. Deixe a casa perfumada, cheirando a limpeza e com uma sensação de frescor. Esses pequenos cuidados irão causa uma boa impressão em quem estiver conhecendo seu imóvel.

É importante reparar janelas, portas e pintar a casa. Não é necessário pintar a casa inteira, mas apenas os ambientes que estiverem com as paredes manchadas, sujas ou emboloradas. Prefira cores claras, que aumentam os ambientes. Se houver trincas, providencie imediatamente a solução desse problema, já que ele causa um grande desconforto nos interessados.

Com relação à área externa, tenha em mente que um jardim mal cuidado causa péssima impressão nos visitantes. Corte a grama, retire as folhas secas, arranque matos, plante novas espécies para melhorar o aspecto do jardim.

Documentação correta, assegure-se de quais atos precisam ser feitos e pagos. Saiba qual documentação deverá ser apresentada para concretizar a venda e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação. Tenha sempre em mão, e organizadamente, toda a documentação do imóvel.

Negociações exigem habilidades, treinamento e experiência, portanto assessoria de um corretor é imprescindível, pois o envolvimento direto proprietário/ comprador provoca emoções que prejudicam a habilidade de negociar e freqüentemente acabam em más negociações.

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Aprenda a avaliar a incidência solar no imóvel

A posição do imóvel em relação ao sol e o modo como recebe os raios solares influenciam questões pessoais de conforto e saúde. Apesar da preferência por imóveis com maior incidência da luz do sol no período da manhã, antes de escolher, o consumidor precisa verificar a planta e a localização do empreendimento.


Face Norte ou Sul?


“Para quem prioriza a entrada de raios solares, antes de comprar é importante verificar a planta do imóvel”, aconselha o diretor de Comercialização e Marketing do Secovi-SP, Luiz Fernando Gambi. Janelas voltadas para o lado Norte permitem a manutenção do calor e iluminação do imóvel será melhor. Além de conforto e economia de gastos com luz, esse ângulo proporciona uma série de benefícios, pois garante sol na casa durante todo o dia.


Imóveis voltados para a face Sul podem ser frios, escuros e apresentar os problemas que a falta de luz e calor pode ocasionar, como mofo, umidade e dificuldade no desenvolvimento de plantas. Sem contar os transtornos para aqueles que sofrem de problemas respiratórios.


O interesse por empreendimentos localizados na frente Norte é maior no Hemisfério Sul, abaixo da linha do Equador, em zonas pouco tropicais. “Quanto mais para o Sul, maior o interesse por este ângulo”, explica. A preferência se concentra em imóveis com maior ação da luz do sol nos dormitórios e na sala de estar no período da manhã.


De acordo com Gambi, a incidência solar privilegiada de imóveis com face Norte chega a gerar uma valorização de até 10%, mas nem sempre pagar mais caro significa um bom negócio. Às vezes, o imóvel voltado para a face Sul pode ser a melhor opção.


Quando a valorização não compensa


Gambi explica que não adianta investir mais em um empreendimento que oferece o lado Norte, se existe um enorme prédio à frente, bloqueando a entrada dos raios solares. “Há casos em que as pessoas espalham cortinas e tapetes isolantes pela casa e impedem que o calor do sol seja absorvido. Em situações em que o apartamento está em um andar baixo e em uma vila cheia de edifícios, a probabilidade que o sol entre também é pequena”.



Como escolher?


• Em empreendimentos isolados, com iluminação de todos os ângulos, decida por aquele em que os cômodos de maior permanência da casa estejam a favor do sol.


• Se a ideia é comprar um terreno mais em conta e voltado para a face Sul, o conselho é buscar orientação de engenheiros e arquitetos, que irão dirigir um projeto adequado para manter o sol a seu favor.


• Para moradores de regiões mais quentes, que queiram proteger os ambientes da incidência da luz do sol e do forte calor, é interessante priorizar projetos que ampliem o caimento dos telhados do imóvel, fazendo mais sombra.

Insvestindo em imóveis

Quero investir

O investimento em imóveis possui uma série de vantagens como baixíssimo risco, proteção de capital em períodos de alta inflação, altíssima segurança, baixa oscilação de preços, renda de aluguéis e baixa complexidade no processo decisão de investimento.

Além disso, existem várias maneiras de se investir em imóveis, alterando a composição de risco e retorno, como os exemplos a seguir:
Salas e escritórios exigem investimento inicial e custo de manutenção baixos, além de possuírem baixíssima proteção legal ao inquilino.

Lojas de rua sofrem baixa depreciação da construção e permitem contratos de longo prazo com o inquilino – o que gera maior segurança para o proprietário.

Residências apresentam menor risco à flutuação econômica e não precisam de análise sofisticada. Um fato curioso nesta categoria é que geralmente as residências de luxo geram um rendimento bem inferior às residências de baixo custo.

Flats geram um alto rendimento nos primeiros anos e possuem baixa regulamentação sobre a locação, entretanto possuem alta depreciação.

Lotes e terrenos não possuem qualquer tipo de depreciação e podem se valorizar rapidamente com melhorias na região.

Outras dicas interessantes para o investimento em imóveis:
Imóveis que destoam do padrão da região em que estão – por exemplo, uma mansão em um bairro pobre – possuem liquidez e retorno baixos.

A localização é sem dúvida o fator mais relevante na compra.
Imóveis residenciais precisam estar em regiões com boa infra-estrutura.


Evite imóveis residenciais em regiões que possuam poluição sonora e visual, baixa qualidade do ar ou alta movimentação noturna na região.


Em sua decisão de investimento, considere também que, além do custo do imóvel (à vista ou em parcelas), há gastos como condomínio, manutenção predial, impostos sobre o patrimônio (IPTU) e outros.

Alavanque seu patrimônio pessoal utilizando o financiamento
O financiamento é uma ótima opção para alavancar seus investimentos. Com aluguéis variando entre 0,6% a 1,5% do valor do imóvel, a opção de financiar torna-se um ótimo meio de reunir e aumentar seu patrimônio. Se você acredita na valorização do mercado imobiliário ou de uma determinada região, esta é uma excelente opção.

Infelizmente, não é possível utilizar seu FGTS em imóveis com fins de investimento.
Antes de tomar esta decisão, faça uma análise sobre sua renda pessoal e não se esqueça de fazer vários orçamentos.

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Saiba como usar FGTS no financiamento do imóvel

Trabalhador não pode ter outro imóvel e a renda familiar não pode ser maior que R$ 4.900

Para conseguir usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no financiamento imobiliário, o interessado não pode ter outro imóvel e a renda bruta familiar não pode ultrapassar R$ 4.900. É preciso também ter a conta há no mínimo três anos.

Você poderá usar o dinheiro para pagar parte do financiamento ou para saldar uma dívida. O titular da conta deverá ser o mesmo do contrato com a Caixa e os juros variam entre 7,7% a 8,16%, sendo que o comprometimento da renda é de no máximo 30%.

O prazo para pagamento é de 25 anos para imóveis usados e de 30 anos para novos. A participação mínima do dinheiro do FGTS é de 7,5% sobre o valor de venda do empreendimento usado e de 5% sobre o valor do novo. Para saber o valor do saldo no fundo, o trabalhador pode consultar pela internet no site da Caixa (www.caixa.gov.br).

O financiamento imobiliário com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) cresceu 120% em número de unidades no primeiro trimestre de 2010 em relação ao mesmo período de 2008, segundo dados da Caixa.

Perguntas e respostas

Veja a seguir as respostas da blogueira do R7, Sophia Camargo, jornalista especializada em economia, às dúvidas mais comuns dos internautas sobre financiamento imobiliário.

Estou financiando uma casa pelo sistema SFH (Sistema Financeiro da Habitação) no valor de R$ 210 mil. Estou em dúvida entre escolher o sistema de amortização da SAC ou Price. Qual a senhora indica?


Sophia Camargo: Que bom que você está conseguindo realizar o sonho da casa própria, não? O mais importante é você saber a diferença entre os dois sistemas, assim poderá optar por aquele que lhe pareça melhor. Pela tabela Price, o comprador começa pagando prestações mais baixas, mas que são essencialmente o pagamento de juros. No decorrer do tempo, as prestações vão ficando mais altas. Pelo sistema SAC, você paga prestações mais altas no início, mas também já amortiza parte da dívida. No meio do contrato, a situação se inverte. As prestações do SAC tendem a cair e as do sistema Price, a aumentar.

Se um casal quiser adquirir um imóvel, não pode ter restrições no SPC/Serasa?

Sophia Camargo: Os bancos não liberam financiamento para quem está com nome sujo. Primeiro a pessoa precisa limpar o nome e só depois ir atrás de um financiamento. Boa sorte.

Gostaria de saber de quanto precisa ser a minha renda mensal para que um financiamento não seja uma furada.

Sophia Camargo: Há vários tipos de financiamento. O Minha Casa, Minha Vida, que é aquele financiamento subsidiado pelo governo, tem opções para quem ganha até três salários mínimos (casas tipo CDHU e Cohab) e para quem tem renda a partir de R$ 1.395 até R$ 4.650. Quem tem renda superior a esse montante não terá problemas em financiar os imóveis, pois há várias linhas oferecidas em diversos bancos. Os bancos permitem que as pessoas financiem até 30% do limite de renda, mas é aconselhável que a pessoa não comprometa mais de 20% da renda mensal, pois os financiamentos são muito longos.

Pessoas com 67 anos podem financiar imóveis e juntar renda de mais pessoas para a compra?

Sophia Camargo: Há uma regra nos financiamentos que é a seguinte: para cobertura securitária, a idade do solicitante mais idoso, somada ao prazo de amortização, não poderá ultrapassar 80 anos e seis meses.

Tenho uma pequena quantia no banco (R$ 13 mil). Será que consigo pagar uma entrada?

Sophia Camargo: Há linhas de financiamento imobiliário que financiam 100%, 90% do imóvel. Mas quanto mais dinheiro você tiver para dar de entrada, melhor. O ideal é comprar à vista, com desconto. Mas se você vai financiar, procure financiar pelo menor tempo possível, pois assim consegue juros menores e, portanto, paga menos pelo bem. Boa sorte.

Eu ganho pouco mais que R$ 1.000, mas meu salário base é de R$ 752,93. Ganho um pouco mais por causa de uns benefícios inclusos no holerite. Eu consigo financiar uma casa?

Sophia Camargo: Faixa de zero a três salários mínimos de renda é atendida pelos programas habitacionais CDHU e Cohab, em parceria do Minha Casa, Minha Vida com prefeituras. As linhas de financiamento do Minha Casa, Minha Vida com renda entre três e seis salários mínimos são para quem tem renda a partir de R$ 1.395.

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Saiba por que vale a pena investir em imóvel perto de faculdade]

Para quem pensa em investir na compra de um imóvel com o objetivo de alugar, ter um estudante como inquilino pode ser um bom negócio. Imóveis próximos de universidades são apontados como investimentos interessantes pelos especialistas do mercado imobiliário e chegam a resultar em aluguel de até 1% do valor da unidade. E a vantagem em relação a outros locais é que nas regiões próximas a faculdades o imóvel não fica vazio como pode ocorrer em outras áreas.

Há uma grande procura por apartamentos de um e dois dormitórios, principalmente nos dois primeiros meses do ano quando os estudantes passam no vestibular ou querem mudar para locais maiores ou melhores. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a demanda por este tipo de unidade chega a crescer até 40% no começo do ano.

Mas como qualquer outro investimento, é preciso fazer contas e planejar, alerta o coordenador da pós-graduação em Negócios Imobiliários da Faap, Ricardo Almeida. “O investidor precisa avaliar se o retorno que terá com a compra e aluguel do imóvel será maior que o obtido com sua aplicação bancária.” Para isso, é preciso avaliar o preço de aquisição, custos com a documentação e estudar o preço de locação na região. Imóveis perto de universidades são mais valorizados, por isso a compra exige cautela.

Mesmo o imóvel sendo mais caro pela localização, a diretora comercial da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, afirma que a aquisição compensa. “Quando a pessoa vai comprar um imóvel como investimento não deve pensar apenas na taxa de retorno, mas também na valorização. E nessas áreas, as unidades sempre se valorizam”, diz.

O aposentado Oscar Arnaldo Aricó, 68 anos, não calculou a taxa de retorno que tem com o aluguel de um imóvel no bairro Higienópolis, mas está satisfeito com os ganhos do investimento feito em 2008. O imóvel com 60 metros quadrados é alugado para uma estudante por cerca de R$ 2 mil. Ele comprou o imóvel na planta já com planos de alugar para estudantes das faculdades da região. “Nunca tive problema nenhum, nem com pagamento e nem com a conservação.”

Para quem tiver dificuldade em encontrar um bom negócio nos bairros Higienópolis, Butantã ou Perdizes, já tradicionais por esse nicho, Ricardo Almeida recomenda a pesquisa de outros locais com previsão de abertura de uma faculdade ou alguma instituição que pretenda ampliar o número de cursos, o que consequentemente aumentará o número de alunos. Outra dica do professor do curso de introdução ao mercado imobiliário da ESPM, Guilherme Almeida, é oferecer um imóvel já mobiliado com itens básicos, como armários e sofá, e com localização próxima de supermercados e lavanderias.



O comerciante José Antonio Alves Vieira, 48 anos, aponta uma particularidade notada no Butantã, bairro próximo da Universidade São Paulo (USP), onde sua família tem seis apartamentos destinados ao aluguel. Segundo ele, os apartamentos e casas enfrentam a concorrência das quitinetes construídas em prédios de dois, três andares, que oferecem um preço menor entre R$ 400 e R$ 1,2 mil. Já o aluguel de um apartamento varia de R$ 800 a R$ 3 mil. No entanto, nenhum dos imóveis da família ficou um ano letivo vazio. “Antes de investir, é preciso analisar o mercado e ver se realmente é vantajoso”, aconselha.

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10 dicas para comprar o imóvel certo

Dado do Secovi-SP (Sindicado da Habitação de São Paulo) mostra que os brasileiros compram, em média, apenas dois imóveis durante a vida. O número baixo deixa clara a importância de uma escolha cautelosa, diligente, e paciente antes de assinar o cheque para a compra de uma residência. João Crestana, presidente do Secovi-SP, sugere que a potenciais compradores que prestem atenção nas cláusulas contratuais e nas condições de pagamento e financiamento. Antes de assinar o contrato, também é necessário visitar o local várias vezes, de dia e de noite. Confira abaixo 10 dicas do presidente do Secovi-SP que podem ajudar o consumidor a fazer uma ótima escolha de imóvel:

1 – Organize-se

Definir o quanto será gasto na aquisição é um bom primeiro passo, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. (clique aqui e veja sete dicas para evitar que o crédito imobiliário vire um pesadelo)

2 – Defina que tipo de imóvel procura

Usado? Novo? Na planta? É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de imóvel que está procurando. É casa ou apartamento? Em qual bairro? Um apartamento de frente, de fundos ou de lado? Quantas garagens são necessárias para o conforto dos futuros proprietários? Varanda é necessária? Com ou sem área de lazer? (clique aqui e veja qual é o imóvel certo para cada perfil) Crestana alerta também quem dá preferência aos condomínios. Não se pode deixar de levar em conta despesas referentes ao rateio das contas coletivas.

3 – Estabeleça como será feito o pagamento

Analise qual será a melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor. (clique aqui e saiba quando é possível usar o FGTS ). Quem tiver na conta uma boa reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel devem colocar tudo na ponta do lápis e assim definir qual a melhor maneira de quitar a aquisição.

4 - Observe a região do imóvel

Quem já conta com uma lista de bairros ou imóveis interessantes deve calçar o tênis e ir visitar a região, tanto de dia quanto de noite. Verifique se o imóvel é barulhento, quais os empreendimentos e serviços disponíveis nos arredores e a infraestrutura do bairro em questão. Outra dica do Secovi é extrapolar um pouco os limites da região e visitar bairros vizinhos. A internet também pode ser uma boa arma na hora da pesquisa: procure referências da imobiliária, construtora ou incorporadora, vale também pesquisar a reputação dos bairros escolhidos. (clique aqui e veja os bairros mais caros e baratos de São Paulo).

5 – Compra de imóvel usado

Neste caso o ideal é listar quais as características procuradas num imóvel. Dê preferência para profissionais que de fato conheçam o local e procure sanar dúvidas acerca do imóvel e a região na qual se encontra. Uma sugestão interessante é não procurar um grande número de imobiliárias e profissionais, evite imóveis que sejam ofertados por um grande número de corretoras. Dê preferência para a exclusividade do serviço.

6 – Estipulando a Comissão

Quando se compra um imóvel novo, o valor da comissão do responsável pela compra é cobrado separadamente. Mas, no caso dos usados, a comissão é para por quem vende o bem. Contudo, cabe a quem compra acertar o pagamento do que é proporcional ao valor do imóvel. Por este motivo, Crestana aconselha que as emoções sejam deixadas de lado e que o corretor negocie o que será pago por ambas as partes.

7 – Arquitetando a proposta

Na hora de desenhar uma oferta, seja justo e coloque-se no lugar do vendedor. Não faça propostas abusivas, com descontos elevados. Caso o corretor ceda e aceite um valor incoerente, desconfie. Verifique o que está incluso no montante e o que não está. Pontue o que estiver disposto no contrato e que não esteja esclarecido o suficiente. Exija respostas objetivas e claras. E muito cuidado com o documento do imóvel. Peça para um advogado conferir a idoneidade de todos os documentos envolvidos na negociação. (clique aqui e veja dicas para não comprar um imóvel irregular).

8 – Saiba com quem está fazendo negócio

Pesquise e informe-se acerca do histórico e reputação da imobiliária, construtora ou incorporadora com a qual está negociando a aquisição de um imóvel. Se conseguir visitar um empreendimento já entregue por ela, melhor ainda. Peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar qualquer contrato. De acordo com Crestana, é bom consultar a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e caso reste alguma dúvida, peça para que um advogado avalie toda a documentação. Acompanhe a obra em todos os seus estágios, fazendo visitas periódicas. Algumas empresas oferecem, inclusive, serviços de acompanhamento pela internet. (clique aqui e saiba o que fazer se a construtora atrasar a entrega do imóvel)

9 – Cuidado com as parcelas

Valores das prestações pagas durante a construção de um imóvel podem diferir do valor das parcelas do financiamento do saldo devedor. Segundo o Secovi, até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice Nacional de Custo de Construção (INCC) ou do Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). Depois da entrega, é possível quitar a dívida, usar o FGTS para a amortização de parte do valor, caso seja o primeiro imóvel, e financiar o que resta com a ajuda de um banco. Mas atenção: é fundamental que a parcela , independente de fixa ou reajustável, caiba no bolso de quem vai comprar o imóvel.

10 – Precauções pós-compra

Depois que o financiamento estiver liberado e a chave chegar à mão do novo proprietário, é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura local e todas as taxas de registro cartorário. Segundo números fornecidos pelo Secovi-SP, tais taxas correspondem a 4% do valor de compra do imóvel. Portanto, programe-se: faça uma reserva financeira para arcar com despesas burocráticas. E nunca deixe de registrar a escritura, mesmo que tenha comprado o imóvel sem financiamento. Atente para o que preza o Manual do Proprietário, leia com atenção e verifique todas as garantias e prazos legais para cada componente descrito.

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Como vender bem seu imóvel?

SÃO PAULO – O mercado imobiliário brasileiro está aquecido. Com a disponibilidade de crédito e o aumento da renda da população, fenômenos identificados já há alguns anos, muitas pessoas têm comprado uma casa nova. Com isso, vendem seus imóveis usados. Mas como fazer isso da melhor forma possível?

De acordo com o sócio diretor da Imóvel A – Consultores Associados, Alexandre Villas, em primeiro lugar, a pessoa tem de procurar uma imobiliária especialista em seu tipo de imóvel, para avaliar qual o preço que é oferecido pela unidade. “Procure duas ou três avaliações”, orientou.

Escolha
Mas, na hora de entregar a um corretor a venda do imóvel, tome cuidado: analise aquele que avaliou com mais responsabilidade a unidade, não o que avaliou por um valor maior. “Peça para a imobiliária um laudo em que explica o critério de avaliação”, ressaltou.

Villas contou que, nos Estados Unidos, apenas um corretor é escolhido para o imóvel e que ele tem todas as informações da operação, por isso, é o responsável jurídico pela transação. “No Brasil, não há a obrigatoriedade de se ter o corretor, o que é uma pena, porque isso aumenta a segurança entre as partes”, destacou.

Além disso, ele indica que a pessoa interessada em vender o imóvel olhe o que tem à venda em seu bairro.

Exclusividade
Em relação à exclusividade da imobiliária, o diretor de Comercialização e Marketing do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Luiz Fernando Gambi, afirmou que, ao fazer isso, o proprietário pode exigir serviços de melhor qualidade, com contrapartidas como anúncios.

Ele disse que escolher uma imobiliária de uma rede pode ser melhor. São empresas independentes, muitas vezes concorrentes, mas que trocam informações, o que acaba fazendo com que a venda seja melhor e mais rápida.

Quando achar uma boa imobiliária e um bom corretor, o que Gambi orienta é que o proprietário faça uma venda profissional, prestando atenção ao contrato. Villas concorda: “A imobiliária tem um departamento jurídico próprio. Nós verificamos matrícula, escritura, certidão de Prefeitura para saber dos débitos. Mas eu indico que o proprietário procure seu advogado para analisar o contrato”.

Se for fazer a transação sozinho, a atenção deve ser redobrada: “O risco é grande de fazer um contrato de 'papelaria' e se dar mal. Se for fazer sozinho, procure um bom advogado imobiliário”.

O preço do imóvel
Existem diversos locais para analisar o valor do imóvel, mas, de acordo com Gambi, o proprietário pode não chegar a uma conclusão muito clara.

“O valor do imóvel depende tanto de quem quer vender quanto de quem quer comprar. Por alguém estar com mais ou menos interesse, pode-se vender mais caro ou mais barato. A pessoa tem de colocar valores máximos e mínimos”, orientou, dizendo ainda que o preço vai depender do tempo que a pessoa tem para comercializar a unidade.

Para se orientar sobre o valor, uma ferramenta bastante usada é a internet, por onde é possível entrar em diversos sites especializados, ter acesso a anúncios de jornais e, desta forma, segmentar os imóveis por localização, número de quartos etc.

Sobre o tempo para se vender um imóvel, Gambi disse que ele dura em média 90 dias, para uma unidade em boas condições e de fácil comercialização – dois quartos e duas vagas na garagem, por exemplo. No entanto, ele já viu casos que demoraram até um ano.

Incorporação
Algumas construtoras se oferecem para comprar um imóvel, com a finalidade de construir um prédio, por exemplo. Mas será que este é um bom negócio?

De acordo com Gambi, quando o terreno é passível de ser incorporado, é normal ele ter um preço melhor. “Eles são assediados. É comum que consigam uma vantagem. Se o terreno for excelente, o proprietário até consegue da construtora um apartamento da mesma área em troca”.

Quando a construtora oferece um valor por uma casa, normalmente os vizinhos também são assediados e, se a pessoa esperar para vender, pode acabar se dando mal. “No caso da construtora, é um jogo delicado. Às vezes, ela fecha o projeto e o proprietário fica com o mico. Se for ganancioso, perde o negócio. Aja com prudência e racionalidade”.

Tudo a perder
Além da ganância, um outro aspecto que pode prejudicar os negócios são várias casas na mesma vizinhança sendo vendidas. “Às vezes, a gente passa por uma região e vê várias casas à venda. Isso acontece porque ela está cara para manter, o IPTU [Imposto Predial Territorial Urbano] pode estar alto. As pessoas abrem mão e o preço cai”, contou Gambi.

Por último, ele indica que as pessoas tomem cuidado se ainda estiverem em casa, quando ela estiver à venda: “Tome cuidado para casa não estar bagunçada. A pessoa tem de entrar e sentir bem-estar”, destacou o diretor do Secovi.

Ele contou que algumas pessoas alugam depósitos para deixar os imóveis durante o período da venda. Desta forma, o candidato a comprador tem uma noção melhor de espaço e iluminação do ambiente.

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Concluindo a venda - Veja nossas dicas para não esquecer nenhum detalhe

Só porque você encontrou um comprador e chegou a um acordo sobre o preço, não significa que o processo está terminado. Agora você tem que concluir o negócio.

A conclusão pode ser a parte mais complicada de uma transação de imóveis. Por exemplo, um acordo de venda não fixa só o preço de compra da propriedade, mas também estabelece um conjunto de termos e condições que devem ser obedecidos para que a venda seja aprovada.

Aqui estão algumas possíveis complicações mediante conclusão do negócio:
Um contrato quase sempre depende da habilidade do comprador em obter um empréstimo, o que é outra razão pela qual a maioria de vendedores prefere um comprador que já obteve uma carta de pré-aprovação de um financiador. Sem empréstimo, pode não haver venda.

Um crescente número de transações envolve a inspeção do imóvel ou algum outro tipo de resenha da propriedade por terceiros qualificados e independentes. Se a inspeção não for satisfatória, o negócio pode ser cancelado ou atrasado.

Os financiadores estabelecem várias condições que devem ser cumpridas antes da concessão de um empréstimo. Algumas condições típicas para são o exame da escritura, seguro mínimo de proteção contra danos, inspeção contra cupim e uma avaliação para assegurar que a propriedade tem o valor adequado para o seguro e o empréstimo.

O tempo para fechamento varia para cada transação, embora um período de tempo típico seja de 30 a 45 dias após o acordo. Isto é devido ao tempo gasto para preparar o financiamento, conduzir a inspeção e conseguir a avaliação.

Também permite um tempo para que o vendedor se mude, se for o caso. Especialistas aconselham não esperar tempo demais. Se a conclusão acontece 60 dias após o acordo de venda, pode ser difícil acertar uma boa taxa de juros, e se as taxas subirem, o comprador pode não ser capaz de adquirir o imóvel.

O fechando também é conhecido como "acordo" ou "escritura" em algumas áreas. Cabe ao corretor pegar o dinheiro do comprador, pagar o proprietário e assegurar que a escritura esteja corretamente registrada em um cartório local.

O corretor também revisa o acordo de venda para verificar os pagamentos e créditos que o proprietário deve receber e que quantias são esperadas do comprador. O corretor também certifica de que os honorários específicos da transação foram pagos (impostos e títulos, por exemplo).

Um conselho dos especialistas é examinar o acordo de vendas e verificar o que você prometeu e o que lhe foi prometido em retorno. Se o acordo diz que o vendedor pintará um quarto ou consertará uma janela, a tarefa deve ser completada antes da conclusão do negócio.

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Cuidados para evitar a compra de imóvel penhorado

Uma fraude é a contravenção aplicada aos vededores de imóvel penhorado. Pra quem compra, a pena é ficar sem o imóvel, porque é uma raridade a Justiça concede o imóvel a vítima de tal tipo de engodo. Pesquisar a "saúde" do imóvel escolhido é importante, mas a pésquisa deve ser além do cartório de registro.

A “saúde” da moradia que se pretende comprar pode ser parcialmente verificada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região de localização do mesmo. Tudo o que diz respeito ao imóvel estará lançado na matrícula, mas nem tudo sobre o vendedor.

No contexto de uma compra segura, a certidão vintenária, com negativa de ônus (dívidas) atualizada, é de extrema importância. Este documento, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis, informa a existência, ou não, de pendências, como hipoteca e ações judiciais, entre outras, nos últimos 20 anos.

Contudo, nem mesmo a certidão vintenária com negativa de ônus atualizada é totalmente eficiente. Em recente decisão, a Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TRT3) manteve decisão que declarou nula a venda de um bem penhorado. Embora o comprador alegasse ter agido de boa-fé ao comprar o imóvel, a decisão do TST alinhou-se às razões do Tribunal Regional do Trabalho da 3.ª Região, Minas Gerais, que anteriormente julgara a venda nula.

Ainda que o comprador lesado tenha solicitado certidão vintenária atualizada, nela nada constaria, simplesmente porque, quando da compra, o imóvel ainda não havia sido penhorado. Fazia parte de uma ação trabalhista que não fora julgada, relacionada não diretamente a quem vendeu, mas ao seu antecessor.

A Justiça constatou que o primeiro ator da escala do imbróglio vendeu o imóvel em 18 de junho de 1999, logo após ter sido ajuizada (29 de abril de 1999) a reclamação trabalhista que, lá na frente, resultou na penhora do imóvel.

Os Tribunais entenderam que o primeiro vendedor tinha clara intenção em desfazer-se do seu bem, prevendo futuros problemas. Fez o que? Uma transação por meio de contrato particular de compra e venda - o chamado “contrato de gaveta”, que não tem valor jurídico.

A grande prejudicada foi a terceira pessoa da cadeia sucessória (todos os que, direta ou indiretamente, foram ou são proprietárias de um imóvel), embora a má fé tenha sido do salafrário que, descaradamente, livrou-se do “mico”.

Até aqui, duas informações para anotar: não dispense a certidão vintenária, que pode não ser totalmente eficiente, mas ajuda, e muito; não faça “contrato de gaveta”.

Ao vendedor, peça certidão negativa em todos os cartórios da cidade em que ele reside; igualmente, certidão negativa dos últimos dez anos, para certificar eventuais protestos de títulos, fornecidas pelos Cartórios de Distribuição de Protestos.

No Fórum Central da cidade deve ser solicitada a certidão negativa (últimos dez anos) acerca de ação judicial, em andamento ou encerrada, tais como divórcio e disputa de bens de herança. A certidão (dez anos) de ocorrência de ações trabalhistas deve ser solicitada na Justiça do Trabalho.

Outras recomendações: obter certidão negativa de débitos com Imposto Predial, Territorial urbano (IPTU) e com o condomínio; verificar se a metragem que consta na escritura é a mesma indicada no carnê do IPTU; sendo o imóvel financiado, verificar as condições aceitas para a transferência da propriedade.

Ainda, não será demais solicitar do vendedor (pessoa física) declaração de não condição de empregador; e de que não está sujeito às restrições impostas pela Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural (este caso, quando se tratar de imóvel urbano).

Usualmente, tais documentos ficam a cargo de quem está vendendo o imóvel. Para finalizar: se você está comprando imóvel em construção ou na planta, saiba que tem direito a solicitar da construtora ou incorporadora a cópia da certidão vintenária do terreno onde o imóvel está sendo construído.

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Saiba o que observar ao comprar um imóvel usado.

Quando se esta a procura de um imóvel usado sempre surgem aquelas duvidas, que são normais, como: onde comprar? Será que vale a pena investir em um apartamento antigo? Não se desespere, mas fique atento para avaliar os fatores capazes de de influenciar a avaliação da casa.

Aqui seguem algumas dicas :

1-Verifique a localização, a vizinhança e os meios de transporte. Os serviços públicos e o comércio, como padaria, hospitais e bancos, também são pontos importantes a serem observados. Feiras e casas noturnas podem atrapalhar.

2-Avalie a construção do prédio, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações. Observe como é feita a limpeza e a manutenção das áreas comuns.

3 - Tenha atenção quanto à saúde financeira do condomínio para evitar surpresas com cotas extras, inadimplência e obras. Um dado interessante a ser observado é se o prédio está passando por alguma reforma. Caso esteja, procure saber por quanto tempo.

4 - No Rio, a posição dos imóveis voltados para o sol da tarde é um fator de desvalorização, devido ao intenso calor que passa para os cômodos. Como peso positivo na avaliação está a iluminação e ventilação direta dos banheiros. Faça visitas em horários diferentes ao imóvel para observar o comportamento da luz solar e como é o fluxo de veículos na rua em frente.

5 - Observe o piso e as portas: se houver acúmulo de pó, principalmente de madeira, é indício de cupim. Algumas regiões são mais afetadas pelo problema, portanto, é importante que seja feita uma dedetização periódica.

6 - Verifique a caixa de disjuntores, tomadas e interruptores. Veja se tem resíduos de superaquecimento, manchas escuras, fios retorcidos ou com isolamento danificado. Imóveis antigos podem não estar preparados para receber a demanda de aparelhos eletroeletrônicos utilizados atualmente. Se preferir, peça para um profissional de confiança avaliar as condições elétricas.

7 - Acione torneiras, chuveiros e válvulas do imóvel para observar o funcionamento do encanamento. Se apresentar uma coloração avermelhada ou turva, provavelmente é da tubulação antiga ou da falta de manutenção do reservatório de água.

8 - Infiltrações são facilmente detectadas pela cor escura que paredes e teto apresentam.

9 - Quanto maior a segurança, melhor. Durante a visita, observe a forma como foi abordado na portaria, a facilidade de acesso ao edifício. Um prédio com portaria física 24 horas, ante-câmera e sistema de vigilância monitorada dará mais tranquilidade e proteção aos moradores.

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Imóveis: é melhor financiar ou investir o dinheiro e comprar à vista?

Comprar a casa própria é um sonho antigo de todos os brasileiros, e vem se tornando realidade, graças ao aumento de crédito e a melhoria da renda da população. Atualmente o financiamento é a melhor opção para os compradores, mas especialistas indicam que comprar o imóvel a vista é uma alternativa vantajosa.

O investimento a longo prazo pode fazer o sonho de ter a casa própria - devidamente quitada - chegue em menos tempo que o imóvel financiado.

Exemplo, um imóvel de R$ 100 mil, financiado em 20 anos (240 meses).O imóvel terá uma prestação inicial aproximada de R$ 1.400*. Depois de 20 anos, você terá pago cerca de R$ 230 mil (a simulação usou o Sistema de Amortização Crescente - SAC), mais do que o dobro do preço do imóvel.

Um dos problemas de se optar por esta alternativa é se o imóvel tiver uma valorização muito acentuada no mesmo período. “Se aquela região onde você gostaria de comprar o imóvel tiver uma valorização muito alta, você pode não conseguir comprar o imóvel depois deste tempo com o mesmo valor.

Fator psicológico:

É difícil você tirar um extrato da sua conta bancária, ver que tem um valor disponível e resistir à tentação de utilizar para outras coisas.

Para quem optar por investir para comprar o imóvel à vista, diversificar os investimentos é uma das melhores alternativas.


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